Компенсация за изъятие земельных участков: размер и сроки выплат, основания и условия

Содержание

Компенсация за изъятие земельных участков: размер и сроки выплат, основания и условия

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2020 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Обзор изменений”.

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы “Тимофеев/Черепнов/Калашников” Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы “АВЕЛАН” Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. “Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии”, – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании “Сити-XXI век” Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. – Ред.], могут возникнуть проблемы. “Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника”, – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

Читайте также:  Дополнительный отпуск за ненормированный рабочий день: правила и порядок предоставления, оплата компенсации, сроки

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании “Найдем Адвоката” Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. “Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже”, – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

Сумма возмещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд рассчитывается с учетом вида разрешенного использования

Действительно, опасения, что участок могут изъять, небеспочвенны, поскольку на основании генерального плана местные власти готовят проект планировки территории (п. 5 ст. 45 ГрК РФ), а проект планировки территории является тем самым документом, на основании которого допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Если проект планировки территории, согласно которому принадлежащий компании участок могут изъять для госнужд, все же утвердят, то в зоне риска компания будет находиться в течение трех лет — такой срок отвел законодатель соответствующим органам на принятие решения об изъятии (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).

Вообще норма об изъятии земельных участков для госнужд была в Земельном кодексе и раньше, просто теперь порядок изъятия детально регламентирован, что скорее на руку собственникам земельных участков, попавших в «зону риска». В новой редакции ЗК РФ появилась специальная ст. 56.8, которая посвящена особенностям определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Иными словами, закон позволяет собственнику земельного участка требовать расчета выкупной цены на основании его рыночной стоимости и включить в эту цену все доходы, которые он рассчитывал получить от использования земельного участка (например, арендные платежи за весь период до окончания срока аренды).

В соответствии с п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ для определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. Здесь есть важный нюанс.

Ключевой критерий для расчета возмещения — вид разрешенного использования земельного участка. Причем учитывается тот вид разрешенного использования, который был у участка за день до начала процедуры его изъятия (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ 10.12.2015). Тут важно учитывать, что собственник участка мог приобрести его, рассчитывая вести на нем, к примеру, производственную деятельность, и планировал в будущем поменять вид разрешенного использования. Соответственно, эта перспектива могла быть заложена и в стоимость покупки участка. Однако на момент изъятия вид разрешенного использования позволял собственнику заниматься только сельским хозяйством — в таком случае размер возмещения действительно может быть ниже, чем цена покупки.

Тот факт, что при определении рыночной стоимости земельного участка в расчет берется тот вид разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте земельного участка, а не фактический, подтверждается и судебной практикой (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 № 15АП‑12451/2012 по делу № А32-14995/2011).

Кроме того, собственник узнает о сумме, которую ему предлагают в качестве возмещения, только получив проект соглашения об изъятии. Проект соглашения об изъятии готовится на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Соответственно, если собственник считает, что предложенная сумма является несправедливой, у него есть несколько путей оспаривания:

предложить суду альтернативный отчет, в котором указана другая рыночная стоимость;

ходататйствовать о проведении судебной экспертизы по оценке;

попытаться убедить суд в том, что предоставленный оппонентом отчет об оценке недостоверный.

Первые два варианта работают, как правило, вместе, потому что убедить суд в необходимости назначить экспертизу получится с большей вероятностью, если есть несколько отчетов с разными результатами.

В обычной ситуации новость о предстоящем изъятии может сильно повлиять на желание потенциальных покупателей земельного участка приобрести его, а значит, и на его рыночную стоимость. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом ВС РФ 10.12.2015, Верховный суд РФ указал, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

В отдельных случаях участки земли, принадлежащие гражданам на основании документа о праве собственности, могут быть изъяты для удовлетворения нужд госорганов. Для совершения подобной процедуры требуется наличие весомых оснований, отвечающих нормам, содержащимся в правовых актах.

Основания проведения такого мероприятия

Чтобы осуществить процедуру изъятия земли, ведомство обязано уведомить фактического собственника недвижимости о предстоящей процедуре лишения его права на участок. Письменное уведомление, содержащее данную информацию, направляется владельцу минимум за год до запланированной даты изъятия.

Среди оснований возникновения права на проведение процедуры изъятия земель у законных собственников, можно выделить:

  1. Выполнение государством возложенных на него обязательств в рамках международных соглашений;
  2. Процедура отчуждения проводится, чтобы впоследствии освобожденные территории использовались для размещения на них объектов государственного или муниципального значения, если иные возможности их установки отсутствуют;
  3. Прочие случаи, оговоренные в действующем законе.

Как правило, процедура по изъятию недвижимого имущества проводится только по одной причине — у государства есть потребность в землях, которые принадлежат частному лицу или организации. Основанием вынесения решения может послужить необходимость возведения на этом конкретном месте значимой постройки, отмеченной в утвержденном ранее плане.

Все участки земли, относящиеся к категории недвижимости, подлежащей изъятию, определяются еще на этапе подготовки проекта планирования территории. На основании ходатайства об изъятии земельного участка, госорганы проведут исследование наличия у человека прав на изымаемый объект недвижимости, определение полагающейся ему денежной суммы.

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки и упущенная выгода. Скачать для просмотра и печати:

Порядок, согласно которому происходит изъятие

Процедура, согласно которой происходит изъятие объекта недвижимого имущества у владельца, может проходить двумя разными способами: добровольно, при получении согласия от собственника, и принудительно, когда вопрос об обременении решается через суд.

При добровольном переходе права владения на объект недвижимого имущества в пользу госоргана, стороны придерживаются определенной пошаговой схемы действий:

  1. Первый шаг — оформление ходатайства об изъятии земельного участка;
  2. Принятие решения по ходатайству и направление запроса в орган регистрации прав о выявлении собственников изымаемого участка;
  3. Следующий этап — уведомление собственника недвижимого имущества о том, что скоро в отношении принадлежащей ему земли будет проведена процедура изъятия;
  4. Официальное опубликование информации о предстоящем изъятии;
  5. Оценка изымаемого недвижимого имущества;
  6. Оформление и подписание соглашения об изъятии участка.
  7. Официальное оформление изъятия земли;
  8. Оформление перехода прав на изымаемое имущество.

Если вопрос о перемене собственника рассматривается принудительно, суд оценивает несколько факторов:

  1. Обоснование необходимости проведения данной процедуры в отношении конкретного объекта недвижимости;
  2. Потребность использования для удовлетворения нужд ведомства именно этой земли;
  3. Существование прочих причин для смены собственника участка.

Бремя по доказыванию всех вышеперечисленных моментов возлагается на тот госорган, который выступил инициатором проведения мероприятия.

Внимание! Если нужно изъять сразу нескольких объектов недвижимости, размещенных в границах одного участка, дополнительно придется доказывать обстоятельство того, что провести смену собственника на землю невозможно без одновременного изъятия всех расположенных на ней построек.

Основания, по которым возможно предоставление возмещения

В законе оговариваются гарантии, предоставляемые гражданам при изъятии у них недвижимости.

Предоставление денежного возмещения допускается в ряде ситуаций:

  • изъятие земли проводится с целью удовлетворения нужд ведомства;
  • на изымаемой территории располагаются постройки частного характера;
  • из-за проведения изъятия, собственник потерпел убытки, так как недвижимость сдавалась в аренду.

Важно! Выплата компенсации производится из бюджета ведомства, в пользование которого поступит изъятый участок земли.

Порядок возмещения

Как определить размер выплаты

Определение размера компенсационной выплаты, полагающейся собственнику земельного участка за его принудительное изъятие, проводится в порядке, оговоренном в законодательстве.

Читайте также:  Компенсация за неиспользованный отпуск в 2020 году: правила и порядок расчета, особенности получения

В сумму компенсационной выплаты могут быть включены следующие денежные средства:

  1. Компенсация рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Итоговая сумма выплаты определяется по результатам оценки стоимости участка, проводимой специалистами;
  2. Цена зданий и сооружений, расположенных на участке;
  3. Ущерб, который наносится собственнику земельного участка, в том числе и понесенные убытки;
  4. Выплата за упущенную выгоду.

Отдельные суммы по закону не подлежат возврату, к ним относятся:

  1. Выплата компенсации за строения, которые были возведены вразрез с требованиями целевой эксплуатации участка;
  2. Выплата за улучшения, которые нельзя отделить от земли, при условии, что они были осуществлены после подписания акта об изъятии участка;
  3. Компенсация за постройки, которые были возведены уже после получения собственником земельного участка о предстоящей процедуре изъятия земли;
  4. Выплаты за сооружения, возведение которых началось уже после оповещения владельца о предстоящем изъятии, даже при отсутствии необходимости оформления разрешительного акта;
  5. Компенсации за сделки, которые были совершены собственником земельного участка уже после получения уведомления о предстоящем отчуждении принадлежащего ему имущества.

На заметку! При изъятии только части земельного участка, расчет размера компенсационной выплаты снижается на стоимость той части земли, которая остается во владении собственника.

Порядок возмещения убытков

На законодательном уровне оговорен определенный порядок, согласно которому производится возмещение ущерба, причиненного человеку в результате отчуждения принадлежащих ему наделов.

Процедура выплаты денежной компенсации предусматривает прохождение нескольких этапов:

    Вынесение решения об изъятии земельного участка обязательно должно сопровождаться направлением собственнику соответствующего уведомления;

Образец постановления об изъятии земельного участка

Свидетельство о государственной регистрации права

Пример возмещения

Константин уже несколько лет владеет небольшим земельным участком. Администрация города приняла решение о застройке земли, куда попадает и участок, принадлежащий Константину, поэтому ему было направлено уведомительное письмо о том, что в ближайшее время состоится отчуждение принадлежащего ему имущества.

  1. Решив, что он сможет оспорить содержание полученной бумаги через некоторое время, Константин решил не отказываться от задуманного, и начал строить на своем участке небольшой дачный домик;
  2. Спустя некоторое время Константину пришло письмо о том, что на его земельный участок наложено обременение;
  3. В этот раз мужчина решил сразу заняться оспариванием документов и обратился в суд с исковым заявлением. В иске он изъявил желание оспорить полученный акт, но судья принял отрицательное решение;
  4. После получения постановление об отказе в удовлетворении его исковых требований, Константин обратился с заявлением об увеличении размера компенсационной выплаты, так как на земельном участке появилась новая постройка;
  5. По этому иску суд тоже принял отрицательное решение, так как было установлено, что постройка была возведена уже после того, как Константин получил уведомление о том, что его земельный участок подлежит изъятию.

В результате мужчине была выплачена только компенсация за отчужденный земельный участок. Перед передачей земли муниципалитету, Константину пришлось снести возведенную на участке постройку.

Заключение

Выплата компенсации допускается только в тех случаях, когда изымаемое недвижимое имущество представлено землей или постройкой, а также если в результате проведения этой процедуры собственнику наносится ущерб, к примеру, упущенная выгода.

Итоговый размер компенсации напрямую зависит сразу от нескольких факторов. В сумме могут быть учтены:

  1. Рыночная стоимость участка;
  2. Упущенная выгода от его изъятия;
  3. Убытки, которые собственник понес при отчуждении.

Перечисление компенсации производится только после подписания сторонами соглашения или после вынесения судом соответствующего решения, если процедура изъятия проходит в принудительном порядке. Выплата средств производится из бюджета того ведомства, в пользование которого перейдет отчуждаемый участок земли.

Внимание! Точный порядок перечисления собственнику отчуждаемого имущества компенсационной выплаты оговаривается в законодательных актах, в частности в Земельном кодексе РФ.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!

Возникает ли доход при изъятии имущества для госнужд?

Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.

Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.

Компенсация за изъятое имущество

Предметно вопрос с выплатой компенсации разберем на примере земельных участков (поскольку именно этот вид имущества чаще всего изымается у собственников) с учетом положений земельного законодательства.

Статьей 57 ЗК РФ предусмотрено, что убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях их изъятия для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов (в отношении жилых помещений такая компенсация предусмотрена ст. 32 ЖК РФ). Добавим: земельное законодательство предусматривает также, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен выкуп. Однако в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения.

Кроме того, отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются положениями ст. 279 – 281 ГК РФ, из которых также следует, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю предоставляется возмещение.

Основания и порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытков, причиненных их изъятием, установлены Правилами (Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262).

В соответствии с ними плата за изымаемый участок включает убытки, а ее размер определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Итак, из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Из истории вопроса

На протяжении нескольких лет Минфин с завидной регулярностью выпускает разъяснения, в которых указывает, что в связи с изъятием земельного участка путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход.

К примеру, в Письме от 26.08.2010 № 03-11-06/2/136 на вопрос о том, является ли компенсация за изымаемое для муниципальных нужд имущество доходом, учитываемым в налоговой базе по «упрощенному» налогу, финансисты ответили следующее.

При определении объекта налогообложения «упрощенцы» согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ не должны учитывать доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Однако в данной статье установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, и в него не включены средства, которые организация получает в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Поэтому указанные средства в случае отсутствия перехода права собственности на сносимое здание следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы.

К сведению: согласно п. 3 ст. 250 НК РФ во внереализационные доходы включаются суммы санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба.

Учитывая изложенное, финансисты в Письме № 03-11-06/2/136 пришли к выводу, что денежные средства, полученные в счет компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при УСНО. Датой получения этого дохода в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Не преминули они напомнить и о том, что признание в составе налогооблагаемых доходов сумм такой компенсации в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ несет дополнительные риски утраты права на применение спецрежима.

Аналогичные по сути разъяснения были адресованы плательщикам налога на прибыль. В Письме от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 Минфин дополнительно привел еще два довода.

1. Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией участка.

2. Компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ (доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить).

Причем к данной теме Минфин обращался неоднократно, есть еще много писем с аналогичным содержанием. Одни из них выпущены раньше (см., например, письма от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171), другие позже (см., например, письма от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

Не остались в стороне и коллеги из ФНС. К примеру, в ее Письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@ сделан схожий вывод: если по соглашению сторон собственнику земельного участка компенсируются убытки, понесенные при его изъятии и сносе расположенного на нем здания, то сумма компенсации учитывается в составе доходов.

При таком подходе чиновников максимум, на который мог рассчитывать собственник (правообладатель) участка, – уменьшить налогооблагаемые, по мнению контролеров, доходы на затраты, связанные с приобретением земельного участка (или здания). Но опять же, подобная корректировка правомерна только в том случае, если изымаемое имущество изначально не было предоставлено правообладателю на безвозмездной основе.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2020/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

Читайте также:  Компенсация за медосмотр при приеме на работу: правила и порядок процедуры, размер и расчет

Разворот на 180 градусов…

С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.

Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.

…но не для всех

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2020 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В жизни многое может случиться. К примеру, Вы можете владеть земельным наделом на протяжении многих лет. Но однажды Вы лишитесь его по причине изъятия на нужды государства либо муниципалитета. Не правда ли, безрадостная перспектива?

Предлагаем детально разобраться в теме «Изъятие земельного участка», чтобы заранее предвосхитить многочисленные вопросы, возникающие как у собственника, так и у арендатора земли при её изъятии.

Забрать земельные владения могут по ряду причин, таких как: необходимость проложить линию электропередач, или дорогу федерального либо регионального уровня (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Узнав об этом, не стоит впадать в панику.

Государство, забрав землю, должно осуществить возмещение денег по рыночной цене. Оно обязано оплатить Вам убытки и сумму упущенной выгоды.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В первый день апреля 2020 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2020 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

  1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
  2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
  • объект атомной энергетики;
  • объект энергетической системы;
  • оборонный объект;
  • транспортный объект;
  • линейный объект;
  • трассы федеральные, муниципальные и региональные.
  1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ

Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

  1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
  2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
  3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

  1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
  2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
  3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

  • на основании их собственной инициативы;
  • на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

  1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
  2. Государственная власть, изымающая участок с целью:
  • исполнения международного соглашения;
  • осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
  1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Изъятие земельного участка: ходатайство

Приводим перечень основных нюансов для подачи ходатайства об изъятии земли:

  1. Подаётся для изъятия от одного до нескольких земельных наделов.
  2. В ходатайстве должна быть прописана цель земельного изъятия.
  3. Ходатайство может подаваться и направляться самим заявителем лично, либо через услуги почты, в виде бумажного носителя, либо электронного документа по интернету.

Изъятие земли: постановление

В течение 60 дней принимается вердикт относительно изъятия земельного надела. Такой вердикт содержит:

  • указание на причину для подобного изъятия;
  • указание на собственника, у которого изъята земля;
  • указание размера земли и номера по кадастру.

В течение семи дней с момента принятия решения о земельном изъятии орган государственной власти обязан направить в адрес определённых учреждений копию вердикта о том, что бывший земельный собственник больше не владеет правами на неё.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Земельные наделы: выкуп для государственных и муниципальных потребностей

Федеральный орган исполнительной власти, а также органы местного самоуправления принимают вердикт об изъятии земли у собственника.

Как это происходит? Землевладелец за год уведомляется о том, что его права на землю закончены. Выкупить участок надлежит на основании полученного предварительного согласия владельца.

Подобное решение регистрируется, а землевладелец уведомляется о регистрации.

Изъятие земельного участка на основании её ненадлежащего использования

В данной ситуации земельный надел должен изыматься в принудительной форме по причине того, что землевладелец использует его не по прямому назначению в обход действующего закона.

Приводим обстоятельства изъятия земельного надела из-за ненадлежащего использования:

  1. В связи с неиспользованием. Если земля, предназначенная для застройки (либо сельского хозяйства), на протяжении трёх лет не используется. Либо, наоборот, её используют, но не по назначению.
  2. В связи с незаконным использованием земельного надела (если по причине неверного использования участок теряет показатели плодородности и т.д.).

Когда землевладелец даёт согласие на изъятие своей земли, то она тут же реализуется на общих торгах. Если не даёт – то проблему решает судья.

Конфискация земельного надела: вопрос о компенсации

Для расчёта суммы компенсации за изъятую землю требуется знать её стоимость по кадастру: она созвучна с рыночной ценой. Но, зачастую на практике получается сумма, которая не устраивает землевладельца.

В 2020 году оценщики земли обязаны определять её стоимость исключительно по рыночным показателям.

Владелец имеет право выбора из двух вариантов получения компенсации:

  • получить наличную сумму;
  • получить другой равноценный земельный надел.

Резюме

Государство может изъять землю у владельца, но лишь при условии соблюдения основных принципов и порядка, установленных законом. Такое изъятие должно осуществляться строго при наличии конкретного основания: все основания для этого регламентируются действующим законодательством.

Только после этого государство получает право на изъятие земли и её использование в интересах общества.

Оцените статью
Добавить комментарий