Банки не хотят рефинансировать кредиты с реновационным жильем в залоге – Льготы всем

Содержание

Банки не хотят рефинансировать кредиты с реновационным жильем в залоге – Льготы всем

Где рефинансировать кредит с залогом имущества: банки, документы, возможные сложности

Рефинансирование кредита под залог недвижимости можно оформить в различных финансовых организациях – МФО, банках, кредитных кооперативах, у частных инвесторов. О сложностях перекредитования, а также выгодных условиях для заемщиков, — далее в статье.

Можно ли рефинансировать кредит под залог недвижимости

Да, если заемщик ранее оформлял займ с залогом недвижимости, то он может обратиться за рефинансированием в любой банк или другую кредитную организацию. Получать разрешение текущей организации, брать какой-либо расписки не нужно.

Человек вправе обратиться за новым займом для улучшения условий кредитования. Для чего может быть использовано рефинансирование:

  1. Для снижения процентной ставки.
  2. Для изменения срока кредитования, суммы займа.
  3. Для получения дополнительных средств на потребительские расходы.

В первую очередь за рефинансированием обращаются для снижения процентной ставки. Это позволяет сэкономить большую сумму, даже с учетом издержек на оформление кредита.

За последние годы банки регулярно снижали ставки по ипотеке для переманивания платежеспособных клиентов. Одно из условия рефинансирования – ставка должна быть ниже у нового кредитора не менее чем на 0.5 п. п., иначе банк может отказать в ссуде.

Далее об организациях, предлагающих сегодня оформить рефинансирование: ставки, условия, сроки и многое другое.

Банки, предлагающие рефинансирование кредита под залог недвижимости

В таблице представлены топ выгодных условий для заемщика, желающего оформить рефинансирование под залог недвижимости:

КомпанияПроцентная ставкаСумма займа
СбербанкОт 9% годовыхОт 0.3 млн р.
Альфа БанкОт 8.69% годовыхДо 50 млн р.
Легко-залогОт 7.5% годовыхДо 100 млн р.
Финансовые решения и сервисОт 8% годовыхДо 60 млн р.
РайффайзенбанкОт 8.39% годовыхДо 26 млн р.

В следующих разделах подробно раскрываются условия программ для рефинансирования.

Сбербанк

Что предлагается заемщику при обращении в Сбербанк за рефинансированием:

  • выдают до 80% от рыночной стоимости;
  • погашение от 1 года минимально, максимальный срок погашения 30 лет;
  • без комиссий за оформление займа, выдачу средств, погашения долга предыдущему залогодержателю;
  • валюта – рубли;
  • максимальный размер кредита 7 000 000 р. в Москве, Московской области. Для других регионов сумма не более 5 000 000 р.

Для погашения прочих кредитов максимальный размер ссуды – не более 1.5 млн р. На цели личного потребления (нецелевое назначение) банк может выделить до 1 млн р.

В качестве объекта залога принимаются следующие виды недвижимости: дом для постоянного проживания, комната, часть дома или квартиры, включая таунхаус, дом с участком земли, квартира.

На заметку! По данной программе можно рефинансировать займ на цели приобретения или строительства жилья, а также до 5 кредитов на различные цели (потребительские займы, автокредиты и проч.).

Требуется приобрести полис на защиту недвижимости от рисков порчи или утраты, при этом защита жизни и здоровья заемщика осуществляется в добровольном порядке. При отказе оформить полис на защиту жизни и здоровья банк увеличивает процентную ставку на 1% годовых.

Альфа Банк

При обращении в Альфа Банк заемщик сможет получить следующие условия кредитования:

  1. Ссуду до 90% от рыночной стоимости жилья (если жилье строящееся; для готового – максимальный размер займа не превышает 80% от рыночной стоимости).
  2. Срок погашения до 30 лет.
  3. Заявка и документы подаются онлайн.
  4. Решение по заявке принимается в срок, не превышающий 1-3 дня.
  5. Минимальный срок кредитования 3 года.
  6. Минимальная сумма кредита 0.6 млн р.
  7. Предполагается обязательное страхование недвижимости.

Предварительное решение по кредиту можно получить за 1 минуту. Погасить ссуду можно досрочно без посещения ипотечного центра, сразу на сайте банка или в мобильном приложении.

Процентная ставка, которая будет применена к заемщику, зависит от многих условий. Эти условия отражены в таблице с изменением ставки:

Условие банкаПроцентная ставка
Человек является зарплатным клиентом Альфа Банка, сотрудник или клиент APrivate8.69%
Базовая ставка9.39%
Надбавки банка
Для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса+0.5%
До регистрации ипотеки+2%
При отказе от страхования титула+2%
При залоге дома с земельным участком+1%
Если отказ застраховать титул и жизнь+4%
Если клиент отказывается оформить полис страхования на жизнь и здоровье+2%

Легко-залог

При обращении к legko-zalog.com заемщику предложат такие условия рефинансирования:

  • выдают до 90% от рыночной стоимости собственности;
  • минимальный срок кредитования 1 год;
  • максимальный срок погашения до 30 лет;
  • базовая процентная ставка 9%, а 7.5% в рамках акции;
  • можно получить средства наличными – это нецелевая программа;
  • нет предоплаты.

Собственность останется в распоряжении заемщика. Не потребуется снимать регистрацию на недвижимое имущество в Росреесте.

Предусмотрена возможность оформления по двум документам, без подтверждения доходов. Есть досрочное погашение: без штрафных санкций, комиссий, ограничений по времени и сумме.

Какая недвижимость рассматривается в качестве залога: квартира, коммерческие помещения и апартаменты, жилые дома для круглогодичного проживания с участками земли, таунхаусы и коттеджи.

Важно! Дом должен располагаться в следующих регионах: Московской области, Ленинградской области, Москве или Петербурге.

Не принимается собственность, которая является предметом судебного разбирательства, имеет арест.

Заявку на рефинансирование могут подать люди даже с испорченной кредитной историей, но не открытыми долгами, а незначительными просрочками. Желательно, не более 1-2 просрочек. Тогда КИ не будет влиять на принятие решения по выдаче кредита.

Финансовые решения и сервис

Это консалтинговая компания, предлагающая гражданам оформить рефинансирование кредита под залог квартиры на следующих условиях:

  1. Максимальный срок погашения – 20 лет.
  2. Минимальный срок выплаты кредита 3 месяца.
  3. Можно получить ссуду без подтверждения доходов, на нецелевые расходы;
  4. Предусмотрено оформление по двум документам.
  5. Минимальная сумма займа 0.5 млн р.
  6. Принимаются заявки от лиц с любой кредитной историей кроме наличия открытых просрочек. Можно подать заявку, имея закрытые просрочки.

Можно погасить ссуду досрочно уже с первого месяца обслуживания кредита. Компания не взимает штрафов и комиссий. Заявку на ипотеку рассматривают за 1 день. Договор составляется в соответствии со всеми требованиями ФЗ 102.

На заметку! Есть ограничения по количеству собственников – не более 4-х физ. лиц.

Рассматриваются также заявки от лиц с высокой кредитной нагрузкой. Максимально возможная процентная ставка по программе – 30% годовых.

Райффайзенбанк

При обращении в Райффайзенбанк можно заложить следующие виды недвижимости:

  • квартиру;
  • таунхаус;
  • квартиру в строящемся доме.

Получение кредита предусмотрено безналичным способом. По данной программе можно рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты, включая потребительские займы.

Прочие условия программы включают:

  1. Валюта – рубли.
  2. Минимальный срок погашения – 1 год.
  3. Максимальный срок погашения – 30 лет.
  4. Выдают до 90% от стоимости дома.
  5. Ссуду можно оформить только по паспорту.
  6. Можно получить дополнительные средства при оформлении.
Читайте также:  Утверждены Правила учета сотрудников Росгвардии для получения ЕСВ на приобретение жилья – Льготы всем

Минимальная сумма кредита зависит от региона, в котором находится объект. Для Москвы и Московской области минимум составляет 800 тыс. рублей. Для остальных регионов – от 500 тыс. рублей.

Требования к заемщику

Базовые требования следующие:

  • возраст физ. лиц 21-75 лет;
  • опыт работы на последнем месте не менее 6 мес.;
  • суммарный стаж работы за последние 5-6 лет – от года;
  • достаточный доход для обслуживания кредита. Кредитная нагрузка не более 40% от общего дохода;
  • положительная кредитная история либо не более 1-2 закрытых просрочек;
  • российское гражданство.

По возрасту допускаются отклонения в ту и другую сторону в зависимости от политики банка или другой кредитной организации. Минимально возможный возраст физ. лиц – 18 лет. Но в банке МКБ при доказательстве финансовой независимости и дееспособности гражданин может взять кредит с залогом раньше 18 лет. Максимальный возраст кредитования физических лиц тоже может быть увеличен в различных компаниях до 79-82 лет.

Требования к недвижимости

Полный список требований будет зависеть от типа имущества, которое заемщик желает перезаложить. Но базовые требования к недвижимости следующие:

  • износ здания, в котором находится квартира, должен быть не более 65%;
  • не принимаются здания с аварийным статусом, определенные на капитальный ремонт с отселением владельцев или определенные на реконструкцию;
  • здание не должно находиться в списке по программе реновации;
  • без незаконных перепланировок, переоборудований.

Если закладывается квартира, то применяются требования к наличию санузла, всех коммуникаций, кухни, входа в квартиру. Для залога дома с земельным участком будет иметь значение удаленность от города, наличие подъездных путей к дому, электричество. Если закладываются апартаменты, то отдельная кухня не требуется, так как не предусмотрена планировкой.

Какие могут быть сложности

Рефинансирование кредитов под залог недвижимости имеет ряд особенностей и может принести немало хлопот заемщику. Вот на что стоит обратить внимание:

  1. Есть риск отказа как вследствие несоответствия требованиям, так и без объяснения причин.
  2. Банк откажет, если разница в процентной ставке будет менее 0.5 п. п.
  3. На рефинансирование нужны дополнительные деньги – придется заново оценивать дом, заново регистрировать сделку в Росреестре.

Чтобы процедура прошла легче и быстрее, рекомендуется обращаться за помощью к профессионалам. Ипотечный брокер от Легко-залог поможет не только получить одобрение, но и подготовит все бумаги для подачи заявки, соберет необходимые документы на недвижимость.

Реновация не попала в рефинансирование

Лента новостей

Все новости »

Москвичи, приобретавшие квартиру в ипотеку в домах, попавших в программу реновации, не могут получить одобрение на рефинансирование кредита в большинстве крупных банков. Business FM разобралась, почему ипотечники получают отказ

Жилой дом на улице Гарибальди в Черемушках, попавший в перечень для голосования по включению в проект программы реновации жилья. Фото: Александр Щербак/ТАСС –>

Большинство крупных банков отказывают в перекредитовании ипотечных квартир в домах, попавших под программу реновации. Собственники пишут письма в мэрию и в Центробанк, эксперты разводят руками: права заемщика не нарушены.

Люди, бравшие ипотеку в дореновационные времена, сейчас платят по ставке в лучшем случае в районе 11%. Банки, тем временем, предлагают рефинансирование под 9% и даже 8 с небольшим процентов. Звучит заманчиво, но на практике выясняется, что даже крепкий кирпичный дом, попавший под реновацию по желанию жильцов, банкам не интересен. Business FM получил подробную телефонную консультацию в одном из системообразующих банков, задали и вопрос о реновации:

— У нас это нигде не прописано по нашей информации. Я лучше тогда обращусь в банк и уточню в самом офисе банка. У вас есть некоторое время на ожидание на линии?

— Да, конечно.

— Спасибо за ожидание, уважаемый клиент. Я дозвонился до офиса банка, мне ответили, что, к сожалению, такие объекты недвижимости не рефинансируем.

А вот как ответили на вопрос еще в одном банке из топ-10:

— Спасибо большое за ожидание. Если дом, в котором вы приобрели квартиру, которая сейчас в залоге, идет по программе реновации, то в этом случае рефинансирование ипотеки в нашем банке невозможно.

— Почему? Именно реновационное жилье не берете?

— В нашем банке обязательное требование к объекту: это дом, который соответствует санитарно-техническим нормам, и дом не должен быть под снос. В данном случае это требование не выполняется, поэтому рефинансирование невозможно.

По закону о реновации, условия ипотеки не меняются. Просто новая квартира передается в залог банку. При личной встрече менеджеры кредитных организаций говорят: «Все так, но никто пока не видел, как это работает». И добавляют: «Вы же знаете, в какой стране мы живем». Недовольные участники программы, у которых не получилось сэкономить, пишут письма в ЦБ и в мэрию. В ответ приходят отписки, но придраться к банкам действительно нельзя, говорит главный редактор информагентства banki.ru Наталья Романова:

Наталья Романова главный редактор информагентства banki.ru «Банк вообще-то не обязан вам предоставлять рефинансирование по кредиту. Это абсолютно не его обязанность, это его право. Он сам имеет право выставлять те требования, которые считает нужным. Если вы как заемщик по этим требованиям не проходите, то такова жизнь».

Впрочем, несколько банков реновации не боятся. Они как минимум принимают к рассмотрению подобные заявки на рефинансирование. Найти эти кредитные организации несложно. Запрос «ипотека рефинансирование реновация» в поисковике быстро выведет на нужные форумы и статьи.

Личный опыт: я дважды рефинансировала ипотеку и сэкономила 500 000 ₽

Алина Курбатова переехала из Республики Алтай в Новосибирск учиться в университете. После окончания вуза устроилась на работу в банк и спустя год решила купить квартиру. Через какое-то время ставки по кредитам начали снижаться, и тогда она дважды рефинансировала ипотеку, тем самым сэкономив на переплате 500 тысяч ₽. Вот как ей это удалось.

Выбор жилья

Квартиру искала полгода. Жила на окраине города, снимала однокомнатную квартиру за 13 000 ₽ в месяц. Мой арендатор предлагал купить жильё, которое я снимала, но мне этот вариант не понравился: дом слишком далеко от центра. Хотя я немного подумала об этом, поскольку купить 50–60 кв. м можно было за 1,5 миллиона ₽ (но качество домов соответствующее).

Хотелось купить квартиру в центре Новосибирска. Состояние жилья было не так важно, я готова была сделать ремонт. В поиске вариантов помогал риелтор. За его услуги заплатила 50 000 ₽. Мы с ним пересмотрели много квартир. Большинство из них были маленькие, коридорного типа, грустные. Спустя некоторое время обнаружился хороший вариант в центре, в пяти минутах от моей работы, и на нём я решила остановиться.

Это однокомнатная квартира в пятиэтажной хрущёвке. Площадь — 34 кв. м. Стоимость — 1,8 миллиона ₽. Состояние плохое — деревянный пол и окна. Всё требовалось менять.

Ипотека

К тому времени я накопила на первоначальный взнос 200 000 ₽. Занять нужно было 1,6 миллиона ₽. Ипотеку решила взять в Райффайзенбанке: я там работаю. Условия были такими: ставка — 11% (дело было в 2020 году), срок возврата — 16 лет, платёж — 17 778,2 ₽.

После покупки квартиры некоторое время я продолжала снимать жильё. Нужно было накопить деньги, чтобы сделать ремонт, и я ждала налоговый вычет. Он пришёл в начале 2020 года: мне вернули 120 000 ₽. На эти деньги я поменяла пол и окна. Добавила ещё 10 000 ₽ — поклеила весёлые обои. Мебель у меня была своя — ничего дополнительно покупать не пришлось. Полноценный ремонт в тот момент делать не хотелось: была идея сдавать эту квартиру, поскольку я жила у молодого человека.

Но спустя несколько месяцев решила всё-таки переехать в неё, чтобы жить в центре города. Тогда пришлось подойти к отделке более обстоятельно: выровнять стены, отремонтировать ванную, заказать хорошую кухню. Я дождалась второй части налогового вычета и взяла ещё один кредит на 100 000 ₽. Этот ремонт обошёлся примерно в 300 000 ₽. Например, новая кухня стоила 60 000 ₽. Я покупала некоторые дверцы в Икее по уценке, чтобы сэкономить.

Первое рефинансирование

В начале 2020 года ставки по ипотеке снизились. Я понимала, что переплачиваю проценты и задумалась о рефинансировании. Через тот же банк это нельзя было сделать — запрещено условиями договора. Пришлось искать предложения в других местах. При этом у меня была неузаконенная перепланировка квартиры, и не все банки готовы рефинансировать кредит на такое жильё.

Читайте также:  Сроки предоставления мер соцподдержки – Льготы всем

Сначала я обратилась за рефинансированием в один из государственных банков, но они мне отказали: я не проходила по каким-то параметрам. Интересно, что они почему-то требовали справку о том, что я никогда не находилась в браке, и за этот нотариально заверенный документ нужно было заплатить 1500 ₽.

В итоге я пошла в другую кредитную организацию. Мне прислали список документов:

1. Копия всех страниц паспорта

3. Копия трудовой книжки

4. Справка о доходах с основного места работы

5. ПТС, свидетельство о собственности, дипломы об образовании

6. Кредитный договор, договор поручительства

7. Актуальный график погашения кредита

8. Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации собственности

9. Выписка по счёту, отражающая погашение рефинансируемого кредита за весь срок (то есть отчёт по осуществлённым платежам)

10. Справка от банка о качестве обслуживания долга по рефинансируемому кредиту и о размере остатка задолженности

11. Отказ или согласие банка на рефинансирование ипотеки (такое требование есть не у всех банков)

12. Выписка из домовой книги

13. Оценка стоимости квартиры.

На сбор всех документов я потратила примерно неделю. Сложности были с выпиской из домовой книги: пришлось отпрашиваться с работы, чтобы её получить. Также пришлось заплатить 3000 ₽ за оценку стоимости квартиры.

Торги по страховке

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽. Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась. На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась.

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше.

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила.

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых. Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр. Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении.

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.

Второе рефинансирование

Я решила рефинансировать кредит снова, вернувшись в первый банк. На тот момент там также снизилась ставка, плюс мне пообещали скидку за стаж работы. Я начала вторую процедуру рефинансирования. Заполнила анкету, собрала все документы. На это у меня ушло также около недели. Больше всего времени заняло досрочное расторжение договора страхования — около месяца.

В итоге моё первое рефинансирование продлилось 1,5 месяца. Карты я закрыла через отделение, за одну из них у меня всё-таки списали комиссию за обслуживание, и оспорить её не удалось.

Теперь я стала выплачивать ипотеку по ставке 8,5%, ежемесячный платёж — 15 391 ₽. Срок кредита сократился до 14 лет. В итоге два рефинансирования позволили мне сэкономить на переплате 518,7 тысячи ₽.

Советы другим людям

Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов.

Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания. Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой. Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но зато там приходится платить за каждую справку.

Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке. Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь.

Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.

Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.

Условия рефинансирования кредита, оформленного под залог недвижимости

Под рефинансированием подразумевают перенос долга в новое банковское учреждение, где предлагают пониженную ставку и более длительный срок погашения долга. Так же весомым плюсом предложений по рефинансированию является возможность объединить несколько кредитов в один.

В результате рефинансирования клиент совершает всего один платеж в месяц вместо нескольких.
Процентная ставка обычно пересматривается, и заемщик получает возможность возвращать долг с меньшим процентом.

Довольно часто сумма, которую получает кредитуемое лицо в результате рефинансирования превышает необходимую, что позволяет потратить остаток на актуальные нужды.

Сроки возврата средств тоже возрастают, что порой может спасти человека от долговой ямы.

Услугу перекредитования сейчас предлагают и крупные банки, и небольшие финансовые организации. Сроки рассмотрения заявки устанавливаются в индивидуальном порядке, но обычно не превышают 5 рабочих дней. За это время кредитор оценивает платежеспособность и проверяет право собственности на недвижимость, которая оформлена в залог у прошлого кредитора (относится к ипотеке, которую заемщик хочет рефинансировать).

Средства могут выдаваться наличными на руки или поступать сразу же на счета уже имеющихся кредитов.

Условия рефинансирования под залог недвижимости

Рефинансирование кредитов под залог недвижимости имеет большой плюс: клиент автоматически считается более благонадежным, если он подкрепляет свой займ имеющимся имуществом. В случае прекращения выплат по обязательствам банк уверен, что ему есть чем компенсировать свои расходы. Оценку имущества придется совершить повторно, что неизбежно будет связано с дополнительными расходами.

Консолидировать уже имеющиеся кредиты удобнее в том же самом банке, клиентом которого вы уже являетесь. На практике это совершить практически невозможно. Банки редко соглашаются пересматривать условия кредитования в ущерб себе, поэтому обращаться придется в другие финансовые организации. Наличие закладной облегчит переоформление. Для второго банка будет достаточно подписи первого кредитора на этом документе. Почти все банки выдвигают следующие требования при рефинансировании кредитов с залогом:

  • Займы должны быть оформлены не менее полугода назад. В редких случаях этот срок может быть снижен до 3 месяцев.
  • Сумма актуальных кредитов в совокупности не должна быть менее 150 000 рублей.
  • Сроки для ипотеки не превышают 30 лет, а для потребительского кредита — 5 лет.
  • Перед обращением во второй банк, клиенту придется договориться с первым о рефинансировании. В случае одобрения заявки, второй банк берет на себя все организационные вопросы, а клиенту остается только перерегистрировать свой залог на нового кредитора.

Ипотека тоже подлежит рефинансированию, так как относится к залоговым кредитам. В данном случае в роли залога выступает жилье, которое было куплено в ипотеку.

Какие кредиты с залогом недвижимости можно рефинансировать?

Рефинансированию подлежат все потребительские кредиты, которые обеспечены недвижимостью заемщика. Залоговое имущество автоматически приравнивает такой кредит к ипотечному, хотя он мог оформляться и не на приобретение жилья. После оформления нового кредита вы больше ничего не должны первому кредитору. Все права на залоговую недвижимость в случае отказа от погашения задолженности со стороны клиента получает второй банк, который занимался рефинансированием.

Преимущества и недостатки рефинансирования кредита с залогом

Среди преимуществ для клиентов можно выделить:

  • Возможность избежать ухудшения кредитной истории;
  • Снижение процентной ставки;
  • Увеличение сроков возврата кредита;
  • Один ежемесячный платеж вместо нескольких;
  • Желание банков сотрудничать с клиентами, имеющими гарантии в виде залога (процент отказов при обращении за рефинансированием под залог недвижимости ниже).
Читайте также:  В РФ могут разрешить частичную оплату услуг частных клиник по полису ОМС

Выигрывают в случае подобной сделки все три стороны, а не только заемщик. Первый банк получает свои средства обратно вместе с процентами, а второй приобретает нового клиента.

Есть и ряд минусов, большинство из которых возникает в случае отказа по заявке заемщика:

  • Дополнительные траты средств при переоформлении документов;
  • Расходы в случае отказа по заявке банком не возмещаются;
  • Условия по перекредитованию уже не получится пересмотреть.

Банки идут на уступки только в крайних случаях, когда клиент годами зарабатывал себе репутацию благонадежного заемщика.

В случае невозможности погасить задолженность, заемщик безвозвратно потеряет свое залоговое имущество.

Проценты на обмен: почему рефинансирование ипотеки не всегда выгодно

Не менее 50% квартир в столичных новостройках приобретется в ипотеку. Но совершенно не обязательно весь срок, на который получен кредит, платить именно те суммы, что указаны в ипотечном договоре. Их можно уменьшить, например, перекредитовавшись в том банке, где на текущий момент ипотечные ставки ниже – а они вслед за снижением ключевой ставки уменьшаются регулярно. Но вот парадокс: рефинансирование ипотечного кредита может оказаться не столь выгодным, как кажется, а в некоторых случаях невыгодным вовсе. А почему?

Сколько удастся сэкономить на рефинансировании

На первый взгляд, любое рефинансирование кредита по более низкой ставке для ипотечника – это благо. Даже если речь идет о скромном снижении ставки, всего на 0,5 процентных пункта, выгода будет. Вопрос – какая? Давайте подсчитаем. Для удобства подсчета портал МосДольщик.рф использовал ипотечный калькулятор с сайта Ипотек.ру.

Предположим, заемщик взял кредит на следующих условиях:

  • сумма кредита – 3 млн руб.;
  • срок – 20 лет;
  • ставка – 8,4% годовых.

Если бы он продолжал платить на этих условиях весь срок, ежемесячный платеж составил бы около 25,8 тыс. руб., а суммарные выплаты за 20 лет – 6,2 млн руб.

Однако 5 лет спустя после получения кредита заемщик решил рефинансировать ипотеку в другом банке, под 7,9% годовых. За первые пять лет его долг перед банком снизился с 3 млн руб. до 2,6 млн руб. То есть, рефинансированный кредит берется на меньшую сумму. Общий срок кредитования заемщик не менял, но поскольку пять лет уже прошло, новый срок стал 15 лет.

То есть, новые условия такие:

  • сумма кредита – 2,6 млн руб.;
  • срок – 15 лет;
  • ставка – 7,9% годовых.

Теперь его ежемесячный платеж стал почти на 1 тыс. руб. меньше – 24,7 тыс. руб., а за весь срок кредитования заемщик заплатит новому банку 4,4 млн руб. С учетом того, что первому банку за первые пять лет кредитования он уже успел выплатить около 1,5 млн руб., суммарные выплаты по ипотеке для обоих банков составят 5,9 млн руб.

То есть, на 300 тыс. руб. меньше, чем в первом случае.

С учетом размера кредита и срока экономия конечно, не так велика, но все же она есть. Если суммы больше и разница в процентных ставках выше, то и выгода будет больше.

Сравнение выплат по кредиту в 3 млн руб., взятому на 20 лет, с выплатами при его рефинансировании через 5 лет

Ставка по кредитуЕжемесячный платеж.Суммарные выплаты по кредиту за весь период
8,4%25,8 тыс. руб.6,2 млн руб.
Первые пять лет – 8,4%, а затем – 7,9%Первые пять лет – 25,8 тыс. руб., а затем – 24,9 тыс. руб.5,9 млн руб.

На что придется потратиться при рефинансировании ипотеки

Экономия в платежах при рефинансировании кредита будет в любом случае. Но реальную выгодность нужно оценивать не только по разнице платежей на погашение собственно ипотеки, но и по дополнительным расходам или исчезнувшим доходам, которые могут возникнуть одновременно в рефинансированием.

Начнем с расходов.

Банк, где планируется рефинансировать кредит, попросит клиента предоставить не только ипотечный договор с предыдущим банком и договор с застройщиком (или документы на квартиру, если речь об уже готовом жилье). Также потребуется несколько справок и других бумаг. Они не бесплатные.

Как поясняют в агентстве недвижимости «БЕСТ-Новострой», суммы примерно такие.

  • Самая большая сумма (около 1% от стоимости кредита) пойдет на новую страховку: старая, которую оформляли при получении ипотечного кредита в первом банке, действовать уже не будет. Кончено, от страховки можно отказаться, навязывать ее незаконно. Но в этом случае придется поплатиться процентной ставкой – банк ее увеличит, что может «убить» весь смысл рефинансирования.
  • В среднем 5,5 тыс. руб. стоит отчет об оценке квартиры, которая становится залогом другого банка. Хотя тут многое, конечно, зависит от конкретной квартиры и ее локации.
  • У семейных пар около 2,5 тыс. руб. пойдет на нотариальное подтверждение согласия супруга (или супруги) на сделку.
  • 750 руб. берут за выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  • В 500-1000 руб. обойдется госпошлина за регистрацию залога.

Одни только эти платежи за названный в качестве примера рефинансируемый кредит на 2,6 млн руб. составят более 35 тыс. руб.

С одной стороны, это не так много. С другой – это больше 10% от выгоды на процентах за выплаты по кредиту в течение 20 лет.

Прибавьте два процента

Еще одна неприятная новость заключается в следующем. Пока залог в новом банке не будет зарегистрирован, ставка рефинансируемой ипотеки будет совсем не той, что заявляется. На переходный период новый банк повысит ставку в среднем на два процентных пункта.

По информации «БЕСТ-Новострой», это делается для того, чтобы заемщик побыстрее собрал все нужные банку документы (регистрация залога – это финальное действие, когда все документы подписаны, а нужные бумаги собраны).

Однако не всегда получается все это сделать оперативно.

Поэтому если разница между ставкой по первому ипотечному кредиту и той, что предлагает второй банк, меньше 2%, нужно быть готовым к тому, что некоторое время платить придется даже больше, чем раньше.

Уловки с налоговым вычетом

Как известно, часть затрат на ипотеку можно компенсировать. Такую возможность дает налоговый вычет на основную сумму долга и проценты, предусмотренный Налоговым кодексом РФ. В принципе, все то же самое справедливо и при рефинансировании ипотеки. Но есть нюанс. Согласно статье 220 Налогового кодекса, налоговые вычеты распространяются лишь на целевые кредиты. Поэтому Федеральная налоговая служба не раз рекомендовала обращать внимание на формулировки, которые прописываются в договоре рефинансирования. Если их договора будет не очевидно, что речь именно о целевом займе, вычет на проценты могут не предоставить.

Поэтому еще на этапе принятия решения о рефинансировании ипотеки стоит тщательно ознакомиться с договором, который предложат подписать в новом банке. Если формулировки вызывают сомнение, или выбрать другой банк.

Ну и на всякий случай предусмотреть ситуацию, при которой имущественный вычет получить не удастся и подсчитать, какую сумму вернуть не получится. Например, в нашем примере второму банку (где происходит рефинансирование ипотеки) заемщик в качестве процентов выплатит 1,8 млн руб. Налоговый вычет с этой суммы вычисляется по ставке 13% и составляет 234 тыс. тыс. руб.

Если заемщик не сможет его вернуть, то выгода от рефинансирования составит уже не 300 тыс. руб., а лишь 66 тыс. руб. А если из этой суммы вычесть те расходы, что потребуются при оформлении рефинансирования (в примере это 35 тыс. руб.), на выходе получится лишь 31 тыс. руб. И даже еще чуть меньше, если вспомнить, что до регистрации нового залога может получиться так, что платить придется больше, чем раньше.

Тем не менее некоторая выгода все же будет. Вот только достаточна ли она, чтобы в любом случае затевать рефинансирование? Чтобы ответить на этот вопрос, начинать нужно с детальных подсчетов по аналогии с тех, что были сделаны в качестве примера, но используя реальные данные по каждому конкретному ипотечному кредиту.

По мнению экспертов агентства «БЕСТ-Новострой», присматриваться к рефинансированию стоит в том случае, если разница в ставках составляет хотя бы два процентных пункта.

Какие банки, предлагающие рефинансирование ипотеки, стоит рассмотреть в первую очередь

Выбирая банк для рефинансирования ипотеки стоит смотреть не только на ставку, которая там предлагается. Как мы уже упомянули, обращать внимание нужно на детали договора (чтобы не было проблем с налоговым вычетом), а также на то, насколько банк лоялен и клиентам и удобны опции, которыми вам предстоит пользоваться при погашении кредита.

Оцените статью
Добавить комментарий